Da qualche tempo, chi si appresta ad acquistare un immobile di nuova costruzione, viene orientato dagli Immobiliaristi verso le nuove tipologie edilizie che fanno parte delle classi A3 e A4, ove rientrano abitazioni realizzate con tecniche costruttive all’avanguardia, orientate al massimo comfort sia dal punto di vista del risparmio energetico che alla migliore fruizione dell’immobile per il benessere degli utilizzatori.
Le normative attuali, vigenti dagli anni ’90 in poi, impongono alle imprese costruttrici, ai progettisti e alla direzione lavori, di osservare scrupolosamente e senza possibilità di deroga alcuna, principi e criteri che presiedono alle varie fasi o cicli di realizzazione delle opere a regola d’arte.
Il raggiungimento dell’obiettivo comporta di per sé, per la realizzazione del manufatto, costi elevati e superiori a quelli medi relativi a costruzioni “standard”, ma il risultato (comfort, che sommato al risparmio energetico, comporta un benessere nell’utilizzo tale da giustificare il maggiore investimento economico) premia l’investitore o l’utente finale.
Ma come dovrà regolarsi, e quali tutele potrà attivare l’acquirente, nel caso in cui l’immobile non sia stato realizzato a regola d’arte e l’opera non sia stata svolta secondo quanto promesso e garantito?
Regola principale è quella di rivolgersi, al momento dell’acquisto, a un costruttore stimato e conosciuto nel mondo dell’edilizia, non presente nelle cronache giudiziarie per contenziosi collegati a vizi e difetti degli immobili costruiti.
Qualora l’acquisto si dovesse rivelare, una volta sottoscritto il rogito notarile, non conforme a quanto pattuito e garantito dal venditore-costruttore, quali rimedi prevede il nostro ordinamento a tutela dell’acquirente?
La normativa prevista dal nostro codice civile contempla due specifiche ipotesi: la prima consiste nella responsabilità del venditore, e la seconda nella responsabilità del costruttore, il quale non sempre coincide con la figura del venditore.
Nei confronti del solo venditore (e non costruttore), a fronte di quanto disposto dagli art. 1490, 1492, 1494 e 1495 del Codice Civile, è previsto che l’acquirente debba denunciare i vizi entro otto giorni dalla loro scoperta a cui dovrà far seguito l’azione giudiziaria entro l’anno dalla denuncia.
Nel caso invece che venditore e costruttore sia il medesimo soggetto, o nel caso del solo costruttore, l’acquirente potrà avvalersi della normativa all’art. 1669 e seguenti del Codice Civile, secondo la quale la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta o dal momento in cui il danneggiato abbia avuto un grado di conoscenza seria della gravità dei difetti, della loro incidenza sulla possibilità di godimento dell’edificio e della derivazione dei difetti dall’attività di esecuzione imperfetta dell’appaltatore. Un termine quindi abbastanza aperto e sufficientemente lungo per fare la denuncia, con pec o raccomandata A/R— alla ditta costruttrice e/o venditrice-costruttrice.
In linea di massima il termine di un anno ha inizio da quando l’acquirente ha la certezza, grazie a una perizia di un professionista, di essere in presenza di un vizio di costruzione.
E infine cosa potrà chiedere al Giudice il Cliente insoddisfatto?
Per l’ipotesi di applicazione della normativa sulla vendita, le richieste dell’acquirente possono riguardare la risoluzione del contratto, oppure la riduzione del prezzo di vendita con condanna alla restituzione della differenza; sempre e comunque, in entrambi i casi, il risarcimento del danno oltre al rimborso delle spese legali.
Per l’ipotesi di applicazione della normativa sulla responsabilità del costruttore (o venditore-costruttore), le richieste dell’acquirente potranno vertere sul risarcimento del danno, oltre al rimborso delle spese legali.
avv. Serena Pomaro avv. Giorgio Destro